Cynllunio
Ar y sail bod cynllun hyfyw wedi’i sefydlu, telerau prynu wedi’u cytuno a threfniadau cyfreithiol ffurfiol yn eu lle megis cytundeb opsiwn neu gyfnewid amodol o gontractau, mae angen sicrhau caniatâd cynllunio ar gyfer y cynigion datblygu. Mae’r wybodaeth angenrheidiol ar gyfer cais cynllunio yn ymestyn y tu hwnt i gynhyrchu lluniadau dylunio a chynlluniau o’r cynigion ond yn hytrach yn cynnwys llawer o’r arolygon a’r adroddiadau a gomisiynwyd fel rhan o’r asesiad safle a’r camau dichonoldeb. Er enghraifft, bydd angen gwybodaeth am asesiadau ecolegol neu ymchwiliadau tir. Yn yr un modd, bydd y lluniadau a’r cynlluniau hefyd yn cynnwys lluniadau peirianyddol mewn perthynas â chynlluniau priffyrdd a draenio.
Po fwyaf cynhwysfawr a chyflawn yw’r wybodaeth a gyflwynir gyda’r cais cynllunio, yna mwyaf llyfn ac amserol fydd penderfyniad yr awdurdod cynllunio lleol ar y cais cynllunio. Fodd bynnag, er bod mwy o fanylion yn cael eu darparu isod o ran gofynion Systemau Draenio Cynaliadwy (SuDS) a Chorff Cymeradwyo SuDS (SAB), ystyrir ei bod yn hollbwysig rhoi sylw i’r dyluniadau a’r cyfyngiadau draenio ochr yn ochr â chynlluniau pensaernïol cyn i unrhyw waith dylunio arall ddechrau. Mae gofynion SuDS a SAB yn sylweddol ac os na chânt eu dylunio i mewn ar y cam cynharaf posibl gallant gael effaith ar agweddau eraill ar ddylunio a thrwy hynny o bosibl achosi oedi a hyd yn oed danseilio hyfywedd prosiect.
Isod mae dolen i siart llif syml o’r broses ceisiadau cynllunio a phenderfynu sydd yn ei hanfod yn cynnwys tair cydran:
• Cyn gwneud cais (gan gynnwys ymgynghoriad ffurfiol)
• Cais cynllunio
• Penderfynu ar y cais
Ymholiadau cyn-ymgeisio: Sef lle y gall ymgeisydd gyflwyno ei gynigion dangosol i’r awdurdod cynllunio lleol i sefydlu a yw egwyddorion y cynigion yn dderbyniol ar y cyfan a beth yw’r materion allweddol y mae angen iddynt fod cael sylw gan gais cynllunio ffurfiol. Ni ddylid ystyried yr ymateb fel caniatâd tybiedig gan y bydd angen cyflwyno cais cynllunio a symud ymlaen drwy broses benderfynu o hyd. Yn ogystal, mae ffi yn daladwy i gyflwyno ymholiad cyn-ymgeisio.
Ymgynghoriad cyn-ymgeisio: Fel y nodwyd yn flaenorol, mae hyn yn orfodol ar gyfer cynlluniau o 10 annedd neu fwy, er ar gyfer prosiectau TDAG, efallai y byddai’n arfer da cynnal ymgynghoriad o’r fath ni waeth faint o anheddau sy’n cael eu datblygu. Mae’r broses ymgynghoriad cyn-ymgeisio yn cynnwys gweithdrefn benodedig ar gyfer sicrhau’r cyhoeddusrwydd mwyaf i’r cynigion, ymgynghori â thirfeddianwyr, ymgynghori’n ffurfiol â’r gymuned ac ymgyngoreion statudol, mynd i’r afael ag ymatebion yn ystyrlon a pharatoi adroddiad ymgynghoriad cyn-ymgeisio i gyd-fynd â’r cais cynllunio. Dylai’r wybodaeth a ddefnyddir yn ystod y cam ymgynghoriad cyn-ymgeisio fod yn ddigon manwl i fod mor agos â phosibl at y cais a gyflwynwyd ac mewn termau ac iaith sy’n hygyrch i bawb. Mae Llywodraeth Cymru wedi cyhoeddi canllaw arfer gorau ar ymgynghoriad o’r fath sydd i’w weld yma.
Datganiad dylunio a mynediad: Datganiad byr yw hwn i gyd-fynd â chais cynllunio a’i gefnogi i egluro sut mae’r ymgeisydd wedi datblygu ei gynigion a’i egwyddorion dylunio, sut mae’r cynigion hynny’n ymateb addas i’r safle a’i osodiad gan gynnwys materion safle-benodol, a sut y dangoswyd mynediad digonol ar gyfer meddianwyr a defnyddwyr y gofodau a’r anheddau newydd yn y dyfodol.
Cytundeb perfformiad cynllunio: Offeryn rheoli prosiect yw hwn a ddefnyddir i benderfynu ar geisiadau cynllunio sy’n gytundeb rhwng yr ymgeisydd a’r awdurdod cynllunio lleol. Mae’n ganllaw drwy’r broses cais cynllunio gyfan sy’n galluogi pob parti i fod yn glir ynghylch yr hyn sy’n ofynnol ganddynt ym mhob cam o’r broses, ac sy’n diffinio’r amserlenni ar gyfer penderfynu ar y cais. Mae ffi yn daladwy i’r awdurdod cynllunio lleol am cytundeb perfformiad cynllunio.
Budd cynllunio: Dyma fecanwaith y gall awdurdodau cynllunio lleol ei ddefnyddio i sicrhau budd cyhoeddus ychwanegol o gynnig datblygu. Yn ei hanfod, mae’n ceisio dal rhywfaint o’r cynnydd yng ngwerth tir a gynhyrchir drwy roi caniatâd cynllunio ac os caiff ei ddefnyddio’n effeithiol gall sicrhau nad yw datblygiad sy’n fasnachol hyfyw yn dod yn anghynaliadwy yn gymdeithasol nac yn amgylcheddol.
Ardoll seilwaith cymunedol: Mae hwn yn dâl y gall awdurdodau lleol ddewis ei godi ar ddatblygiadau yn eu hardal i gefnogi ac ariannu seilwaith cymdeithasol a ffisegol newydd megis ysgolion neu welliannau trafnidiaeth y bydd eu hangen i gefnogi datblygiadau newydd. Mae’n gymesur â graddfa’r datblygiad ac mae eithriadau’n berthnasol pan fo tai cymdeithasol neu fforddiadwy newydd yn cael eu datblygu drwy fabwysiadu dull fesul cynllun, ac nid yw’r ardoll seilwaith cymunedol yn cael ei chymhwyso’n gyffredinol gan awdurdodau lleol ac felly dylid gwirio hyn yn gynnar fel rhan o yr astudiaeth ddichonoldeb.
Cytundeb Adran 106: Mae’r rhain yn gytundebau cyfreithiol rhwng awdurdod lleol a datblygwyr sy’n gysylltiedig â chaniatâd cynllunio a gellir eu hadnabod fel rhwymedigaethau cynllunio. Maent yn cael eu llunio pan ystyrir y bydd datblygiad yn cael effaith sylweddol ar ardal sydd angen ei gymedroli trwy welliannau isadeiledd. Er enghraifft, mae cytundebau o’r fath yn cael eu defnyddio’n aml i sicrhau tai fforddiadwy o fewn datblygiad tai mwy ehangach neu fel modd o warchod fforddiadwyedd am byth.
Ymgymeriad unochrog: Mae hwn yn fersiwn symlach o gytundeb cynllunio a gynigir gan y datblygwr lle mae’n cyfamodi i gyflawni rhwymedigaethau penodol. Er bod ymgymeriad unochrog yn weithred gyfreithiol, yn wahanol i Gytundeb Adran 106, fe’i cynigir gan y datblygwr pan roddir caniatâd cynllunio ac nid oes angen i’r awdurdod lleol ymrwymo iddi er mwyn iddo fod yn weithredol ac yn effeithiol.
Cynllunio amlinellol: Mae cais a chaniatâd, os caiff ei ganiatáu, yn rhoi digon o fanylion am raddfa a natur y datblygiad ond sy’n gallu sefydlu bod egwyddor y math hwnnw o ddatblygiad yn dderbyniol heb orfod darparu manylion technegol llawn y bwriad. Ar ôl sefydlu’r egwyddor o ddatblygu, nid oes ond angen mynd i’r afael â manylion y datblygiad yr eir i’r afael â hwy drwy’r Materion a Gadwyd yn Ôl. Mae caniatâd cynllunio amlinellol yn ddilys am dair blynedd i fynd i’r afael â’r Materion a Gadwyd yn Ôl.
Cymeradwyaeth Materion a Gadwyd yn Ôl: Dim ond os yw caniatâd cynllunio amlinellol wedi’i roi y mae hyn yn berthnasol. Cymeradwyo’r materion hynny nad aethpwyd i’r afael â nhw’n fanwl yn ystod y cam cais amlinellol a allai, er enghraifft, gynnwys mynediad, tirweddu neu osodiad. Mae cymeradwyaeth Materion a Gadwyd yn Ôl yn ddilys am ddwy flynedd o’r adeg y cymeradwywyd y mater olaf hwnnw neu dair blynedd o ddyddiad y caniatâd amlinellol, pa ddyddiad bynnag yw’r hwyraf.
Cynllunio Llawn neu Fanwl: Dyma’r cais a’r caniatâd mwyaf manwl lle mae manylion llawn y cynnig datblygu yn cael eu cyflwyno a’u cymeradwyo ar bob agwedd o’r cynnig. Mae caniatâd cynllunio Llawn neu Fanwl yn ddilys am bum mlynedd.
Apêl: Yn y pen draw, gellir ceisio caniatâd cynllunio ar apêl. Gall hyn naill ai fod ar sail diffyg penderfyniad gan yr awdurdod cynllunio lleol neu os nad yw’r ymgeisydd yn cytuno â’r penderfyniad i wrthod ei gais. Rhaid gwneud yr apêl yn erbyn gwrthodiad o fewn chwe mis i ddyddiad yr hysbysiad gwrthod gyda’r wybodaeth a ddarparwyd i Adran Penderfyniadau Cynllunio ac Amgylchedd Cymru Llywodraeth Cymru yr un fath â’r hyn a ddarparwyd yn y cais gwreiddiol. Gellir disgwyl penderfyniad ar yr apêl o fewn 14 wythnos i gyflwyno’r cais apêl. Gellir troi at yr Uchel Lys os bydd apêl yn cael ei gwrthod.
Mae dau bwynt arall i’w nodi ynghylch rhoi caniatâd cynllunio. Yn gyntaf, bydd bron pob caniatâd cynllunio yn cael ei roi gydag amodau. Bydd y rhain yn cynnwys amodau cydymffurfio neu wybodaeth yn unig neu’r rhai y bydd angen eu cyflawni gyda gwybodaeth ychwanegol a ddarperir i’r awdurdod cynllunio lleol. Mae amodau o’r fath fel arfer yn gyn-gychwyn amodau adeiladu neu amodau rhag-feddiannaeth er bod eraill a fydd yn gysylltiedig â cherrig milltir allweddol yn y rhaglen adeiladu. Yn ail, mae cyfnod Adolygiad Barnwrol ar gyfer rhoi caniatâd cynllunio. Mae hyn yn ei hanfod yn her gan drydydd parti i’r penderfyniad cynllunio ar sail anghyfreithlondeb, annhegwch gweithdrefnol ac afresymoldeb a rhaid dod ag ef ddim mwy na chwe wythnos o ddyddiad yr hysbysiad o benderfyniad i roi caniatâd. Os bydd yr adolygiad neu’r her yn cael ei gadarnhau, mae’n cael yr effaith o ddileu’r penderfyniad gwreiddiol i roi caniatâd cynllunio.
Mae’r fframwaith ar gyfer penderfynu ar geisiadau cynllunio yn adlewyrchu ac yn cyfeirio at hierarchaeth ofodol polisi cynllunio yng Nghymru o’r lefel genedlaethol i’r lefel leol:
Cenedlaethol:
• ‘Cymru’r Dyfodol – Cynllun Cenedlaethol 2040’: https://llyw.cymru/sites/default/files/publications/2021-03/cymrur-dyfodol-y-cynllun-cenedlaethol-2040.pdf
• Nodiadau Cyngor Technegol: https://llyw.cymru/nodiadau-cyngor-technegol
• Polisi Cynllunio Cymru: https://llyw.cymru/sites/default/files/publications/2021-02/polisi-cynllunio-cymru-rhifyn-11.pdf
Isranbarthol:
• Canllawiau cynllunio strategol ar gyfer isranbarthau Cymru
Lleol:
• Cynlluniau Datblygu Lleol
• Canllawiau Cynllunio Atodol
• Briffiau datblygu safle
Rheoli datblygiad:
Dyma’r broses wirioneddol o benderfynu ar geisiadau cynllunio sydd â’r nod o sicrhau bod datblygiadau yn unol â fframweithiau polisi cynllunio a bod datblygiadau er lles gorau’r cyhoedd a’r ardal.
Gellir dod o hyd i ddogfennaeth gynhwysfawr sy’n ymwneud â chynllunio yng Nghymru drwy’r dolenni canlynol i wefan Llywodraeth Cymru:
https://llyw.cymru/adeiladu-a-chynllunio
https://llyw.cymru/polisi-a-chanllawiau-cynllunio-ar-gyfer-proffesiynol
Mae Cyrff Cymeradwyo Draenio Cynaliadwy (SAB) wedi’u sefydlu mewn awdurdodau lleol ac mae’n ei gwneud yn ofynnol i ddatblygiadau newydd gynnwys Systemau Draenio Cynaliadwy (SuDS) sy’n cydymffurfio â safonau cenedlaethol ar gyfer dylunio, adeiladu, gweithredu a chynnal a chadw systemau draenio dŵr wyneb sy’n gwasanaethu’r datblygiadau newydd hynny.
Gan wneud cais i ddatblygiadau newydd o un neu fwy o anheddau sy’n ceisio caniatâd cynllunio ers mis Ionawr 2019, bydd SAB yr awdurdod lleol yn gwerthuso ac yn cymeradwyo systemau draenio dŵr wyneb o fewn cynigion datblygu a bydd yn ei gwneud yn ofynnol i ddatblygwyr ymrwymo i gytundeb mabwysiadu cyfreithiol fel rhan o’r broses gymeradwyo ar gyfer y awdurdod lleol i gynnal y systemau hynny. Bydd rhan o’r cytundeb cyfreithiol yn cynnwys talu symiau gohiriedig gan y datblygwr i’r awdurdod lleol ar gyfer cynnal a chadw’r systemau hynny yn yr hirdymor. Bydd lefel y taliad yn cael ei bennu gan natur y systemau a gynigir.
Nid yw cymeradwyaeth SAB yn berthnasol i waith adnewyddu ar eiddo presennol oni bai bod y gwaith yn golygu creu mwy na 100 metr sgwâr o lety newydd.
Nodir na thybir bod cymeradwyaeth SAB yn ei le fel rhan o’r broses caniatâd cynllunio. Yn ogystal, cyn i unrhyw waith adeiladu ddechrau, bydd angen i gymeradwyaeth dechnegol y SAB a chytundebau cyfreithiol fod yn eu lle.
Mae’r rhesymeg y tu ôl i gymeradwyaethau SuDS a SAB yn cynnwys:
• Lleihau’r risg o lifogydd dŵr wyneb
• Gwella ansawdd dŵr
• Mynd i’r afael â materion yn ymwneud â newid yn yr hinsawdd o ran mwy o lifogydd a lefelau’r môr yn codi
• Lliniaru tueddiadau trefoli lle mae ardaloedd maes glas yn dod yn arwynebau caled gyda chyfraddau dŵr ffo uchel
• Mynd i’r afael â chyfyngiadau cynhwysedd o fewn systemau draenio dŵr wyneb
• Creu cynefinoedd bio-amrywiol cyfoethog a mannau hamdden cymunedol newydd
Mae’r mathau o nodweddion o fewn SuDS i’w hystyried gan ddatblygiadau sy’n ceisio cymeradwyaeth SAB yn amrywio o gynaeafu dŵr glaw i ffosydd cerrig ymdreiddio i atebion peirianyddol o amgylch tanciau gwanhau cyn cysylltu â’r brif system ddraenio. Mae’r rhestr isod yn dangos hierarchaeth o atebion:
• Cynaeafu dŵr glaw
• Toeau gwyrdd
• Cyrsiau pyllau/dŵr
• Stribedi hidlo a phantiau
• Ffosydd cerrig ymdreiddiad
• Arwynebau athraidd
• Systemau tanc
Fodd bynnag, mae’n bwysig mai amodau lleol, yn enwedig amodau a nodweddion daearegol ar gyfer datrysiadau ymdreiddio, fydd yn pennu dichonoldeb atebion. Yn ogystal, mae’n hanfodol bod y nodweddion SuDS yn cael eu hintegreiddio i’r cam dylunio cyn gynted â phosibl o ystyried y bydd gan bob un o’r atebion oblygiadau sylweddol o ran dyluniad, dichonoldeb a hyfywedd cynlluniau datblygu tai TDAG. Yn ei hanfod, mae angen i’r dyluniadau ar gyfer SAB a chymeradwyaethau cynllunio gael eu hintegreiddio a’u datblygu ar yr un pryd.
Dyma ddolen i ddogfen ganllaw Llywodraeth Cymru: https://llyw.cymru/sites/default/files/publications/2019-06/canllawiau-statudol.pdf
Bwriad Rheoliadau Adeiladu yw diogelu iechyd, diogelwch a lles pobl mewn adeiladau ac o’u cwmpas, o ba bynnag ddefnydd, gan gynnwys eiddo preswyl. Mae’r rheoliadau wedi’u cynllunio i wella cadwraeth tanwydd ac ynni, diogelu a gwella’r amgylchedd, a hyrwyddo datblygu cynaliadwy.
Yn cael ei weinyddu gan yr awdurdod lleol, bydd cais Rheoliadau Adeiladu yn cael ei gyflwyno ar ôl cael caniatâd cynllunio gan eu bod yn ei gwneud yn ofynnol i ddyluniadau technegol manylach gael eu hasesu yn erbyn y gofynion a’r dogfennau cymeradwy o ran safonau diogelwch a pherfformiad adeiladu. Mae’r meysydd yn cynnwys:
• Strwythur
• Diogelwch tân
• Arbed ynni
• Mynediad
• Inswleiddiad sain
• Awyru
• Draenio
• Gwres a thrydanol
Rhaid cael cymeradwyaeth Rheoliadau Adeiladu amodol cyn dechrau ar y gwaith adeiladu gyda’r amodau’n cael eu cyflawni trwy ddarparu gwybodaeth ychwanegol a threfn archwilio a chymeradwyo ar gyfer y gwaith sy’n cael ei roi yn ei le gan Swyddogion Rheoli Adeiladu. Ar ôl cwblhau’r gwaith a’r ddogfennaeth yn foddhaol, rhoddir tystysgrif gwblhau i ganiatáu meddiannaeth ddiogel o’r cartrefi newydd, ac yn aml iawn bydd ei hangen ar gyllidwyr fel tystiolaeth o gwblhau gwaith i’r safonau gofynnol.
Dyma ddolen i gyhoeddiad Llywodraeth Cymru ar Reoliadau Adeiladu: https://llyw.cymru/sites/default/files/publications/2021-12/canllaw-cyflym-ir-rheoliadau-adeiladu.pdf
