Mae nifer o ffactorau i’w hystyried wrth ymgymryd â’r broses o ddewis safle ar gyfer datblygiad cartrefi newydd dan arweiniad y gymuned, ond mae’r rhain yn dechrau gyda diffinio’r meini prawf a’r ystyriaethau ar gyfer adnabod y safle cyn ymgymryd ag unrhyw waith gwerthuso neu asesu. Felly, dylid ystyried y canlynol a fydd hefyd yn rhan annatod o friff prosiect y cleient:

• Diffinio gofynion y datblygiad
• Diffinio’r angen am dai
• Ardal chwilio ddaearyddol
• Gofynion lleoliad safle
• Maint y safle
• Tir neu adeilad presennol

Wrth chwilio am safle gan dybio nad yw eisoes ym mherchnogaeth y grŵp sy’n hyrwyddo’r prosiect, mae nifer o ffynonellau ffurfiol ac anffurfiol eu natur yn bodoli i gychwyn chwiliad yn seiliedig ar feini prawf adnabod y safle. Mae’r rhain yn cynnwys:

• Perchnogion tir sy’n fodlon ymgysylltu â grwpiau tai dan arweiniad y gymuned
• Gwerthwyr Tai
• Datblygwyr
• Contractwyr
• Ymgynghorwyr Datblygu Tir
• Hysbysebion ac arwerthiannau
• Gwybodaeth a rhwydweithiau lleol
• Dyraniadau Cynllun Datblygu Lleol
• Gwaredu Tir yn y Sector Cyhoeddus, e.e. awdurdodau lleol, adrannau’r llywodraeth, byrddau iechyd
• Enwadau eglwysig sydd â thir neu eiddo nad oes ei angen mwyach
• Cynlluniau adfywio ar sail ardal

Mae’n debygol y bydd yr ymarfer adnabod a chwilio safle yn datgelu nifer o gyfleoedd posibl ac felly bydd angen gwneud gwaith gwerthuso safle cychwynnol i adolygu’r safleoedd a nodi’r opsiwn a ffefrir i’w symud ymlaen i asesiad manylach ac astudiaeth dichonoldeb lawn. Bydd yn bwysig bod y wybodaeth a gesglir ar y gwahanol safleoedd yn cael ei chadw a’i chofnodi er mwyn cyfeirio ati yn y dyfodol er mwyn cyfiawnhau’r dewis safle a’r penderfyniad a ffefrir, ond bydd hefyd yn ddefnyddiol ar gyfer dyheadau datblygu yn y dyfodol neu os bydd hynny am ryw reswm neu’i gilydd ni all yr opsiwn a ffefrir symud ymlaen. Fel y cyfryw, mae camau cynnar y broses ddatblygu o amgylch nodi safleoedd, asesu, gwerthuso a dichonoldeb yn ymarferion ailadroddol wrth i’r ystyriaethau symud o adolygiad cychwynnol i arfarniad manylach.

Mae’r cam arfarnu hwn yn gonglfaen allweddol ar gyfer datblygu a phenderfynu ar ddichonoldeb ac ymarferoldeb safle datblygu ac mae angen ymrwymo amser ac adnoddau addas ar gyfer ymchwil ac asesiadau llawn a phriodol. Bydd yn cynnwys cyfuniad o ymchwil bwrdd gwaith o gwmpas, er enghraifft, anghenion tai, polisi cynllunio a pherygl llifogydd ynghyd â gwaith maes yn cynnwys ymweliadau safle a theithiau cerdded, arolygon ac ymchwiliadau i gyflwr y tir, i gyd gyda’r nod o adeiladu’r wybodaeth ar safle, i alluogi asesiad o hyfywedd ariannol gan ddefnyddio pedair ‘colofn’ o ddiwydrwydd dyladwy o natur dechnegol, gyfreithiol, cynllunio a masnachol.

O ystyried bod hwn yn gam a phroses esblygol, gall penderfyniadau cynnar iawn gydag ymrwymiadau adnoddau ariannol cyfyngedig, os o gwbl, gynorthwyo i fireinio nifer yr opsiynau sydd ar gael. Mae’n bwysig cydnabod yn gynnar y gallu i ‘rule out’ cymaint â ‘rule in’ safleoedd datblygu posibl er mwyn lleihau amser a chostau erthylu posibl.

I grynhoi, bydd angen i’r cam arfarnu ac asesu safle ystyried y canlynol:

• Nodweddion ffisegol
• Cynllunio
• Dylunio
• Costiadau
• Ariannu
• Hyfywedd
• Diwydrwydd dyladwy – technegol, cynllunio, cyfreithiol, masnachol
• Rhagchwilio safle, arolwg ac ymchwil bwrdd gwaith

Yn ymarferol, gellir dyfeisio rhestr wirio syml i asesu ac arfarnu opsiynau safle sy’n cyfuno cydrannau bwrdd gwaith a gwaith maes. Mae rhai o’r cwestiynau y gallai rhestr wirio fynd i’r afael â nhw yn cynnwys:

• Faint yw’r pris gofyn a phwy yw’r perchennog/gwerthwr?
• Ai rhydd-ddaliadol neu brydlesol ydyw?
• A yw’r maint yn briodol? Pa mor fawr yw e?
• Beth yw defnydd presennol a blaenorol y safle/eiddo?
• Ai safle neu adeilad presennol ydyw? Os yw’n adeilad, beth yw ei gyflwr ac a yw’n addas ar gyfer defnydd preswyl?
• A oes mynediad ar droed ac ar gyfer cerbydau?
• A yw yn yr ardal ofynnol?
• A yw’n addas ar gyfer yr angen a nodwyd?
• A oes amwynderau gerllaw?
• A yw caniatâd cynllunio preswyl yn bodoli neu’n debygol?
• A oes gwasanaethau ar gael?
• A oes unrhyw gyfyngiadau corfforol?
• Beth yw agwedd a chyfeiriadedd y safle?
• A oes perygl neu hanes o lifogydd?
• Ai tir glas neu dir llwyd yw’r safle?
• A yw’r ffiniau wedi’u diffinio’n dda?
• A oes unrhyw amodau gwerthu?

O’r asesiad cychwynnol hwn, rhagwelir y bydd opsiwn safle a ffefrir yn cael ei nodi a bod angen arolwg ac ymchwiliad manylach i werthuso’r safle ac i lywio’r astudiaeth ddichonoldeb. Bydd hyn yn cynnwys comisiynu cyngor a chymorth allanol i fynd i’r afael â rhai neu bob un o’r canlynol:

• Ymweliad safle
• Arolwg topograffig
• Arolwg ecolegol
• Geodechnegol (ymchwiliad safle bwrdd gwaith ac ymwthiol)
• Perygl llifogydd
• Cyfleustodau a gwasanaethau
• Arolygon draenio
• Amgylcheddol, e.e. arolygon coed, adar yn nythu, ansawdd dŵr
• Chwiliadau cyfreithiol
• Arfarniadau cynllunio
• Eraill, e.e. acwstig

Yr allbwn o’r arolygon manylach hyn fydd diffinio’r cyfleoedd a gyflwynir gan y safle ond yr un mor bwysig diffinio cyfyngiadau’r safle er mwyn llywio’r opsiynau dylunio dilynol o ran capasiti anheddau’r safle a ffurf y datblygiad wrth gyflawni gweledigaeth a manylion y cleient ym mriff y brosiect. Mae angen ystyried nifer o faterion ar y cam hwn:

• Nodi rhyw fath o drefniant sy’n cloi’r tirfeddiannwr i mewn am gyfnod penodol o amser er mwyn caniatáu amser i gynnal asesiadau ac i gomisiynu adroddiadau’n hyderus. Er enghraifft, gallai’r trefniadau gynnwys cytundeb opsiwn neu gyfnod detholusrwydd cytunedig.
• Dylid cynnal yr asesiadau fesul cam fel pe bai cyfyngiad mawr yn cael ei nodi a fyddai’n atal symud y safle yn ei flaen, na fydd unrhyw waith pellach neu o bosibl yn cael ei ddileu a chostau. Mae’r gallu i ‘rule out and rule in’ yn ystyriaeth bwysig a chyson yn ystod y camau diwydrwydd cyn-contract gan fod hyn yn sicrhau bod y trylwyredd angenrheidiol yn cael ei gymhwyso a’i fod yn dangos gweithgaredd prydlon, rhagweithiol ac addysgiadol i dirfeddiannwr.
• Bydd briffio a chomisiynu arolygon ac adroddiadau o ffynonellau allanol o arbenigedd a chefnogaeth yn bwysig ar hyn o bryd. Dylai adroddiadau gael eu comisiynu yn ôl yr angen a bod yr adroddiadau hyn yn gallu bodloni anghenion a defnyddiau lluosog o fewn y prosiect yn ogystal â sicrhau y gall y cleient a chyllidwyr posibl ddibynnu ar ganfyddiadau ac argymhellion yr adroddiadau hynny wrth symud ymlaen. Felly, mae’r broses o ddethol a phenodi ymgynghorwyr allanol yn ystyriaeth allweddol.

Mae penodi ymgynghorwyr o fewn y broses ddatblygu er mwyn darparu cymorth, arweiniad a chyngor proffesiynol arbenigol i’r cleient na fyddai o bosibl yn gallu cael gafael arno fel arall o fewn ei sefydliad neu grŵp. Mae penodiadau o’r fath wedi’u cynllunio i gynorthwyo’r cleient i gyflawni ei ddyheadau, ei weledigaethau a’i amcanion prosiect boed wrth reoli rhai agweddau o’r prosiect ar ran y cleient neu ddarparu cyngor neu wasanaethau arbenigol. Ni phenodir ymgynghorwyr i drawsfeddiannu rôl y cleient ond maent yno i ychwanegu at ei adnoddau mewn meysydd allweddol lle nad yw’r fath arbenigedd ar gael yn fewnol.

Wrth ystyried dewis a phenodi ymgynghorwyr, nodir yr ystyriaethau a ganlyn:

• Eglurder briff prosiect cleient
• Proses gaffael sy’n cydymffurfio
• Profiad blaenorol a hanes o ymgynghorydd
• Geirdaon cleient eraill
• Deall cysyniad a chyflwyniad cynlluniau TDAG
• Lefelau ffioedd (cost ac ansawdd)
• Rhaglen, terfynau amser a chapasiti
• Pwy fydd yn gweithio ar y cynllun o fewn y sefydliad ymgynghorol?
• Yswiriant, e.e. Indemniad Proffesiynol, Atebolrwydd Cyflogwyr, Atebolrwydd Cyhoeddus
• Dibyniaeth ar ganfyddiadau adroddiadau ac argymhellion ar gyfer cleient a chyllidwr
• Ffurf Penodiad Safonol gan ddefnyddio cyrff proffesiynol cydnabyddedig, e.e. RIBA, RICS